Lietuvos Respublikos Vyriausybė
nutarimas
DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIO KODEKSO 6.394 IR 6.549
STRAIPSNIŲ PAKEITIMO ĮSTATYMO PROJEKTO NR. XIIIP-682
IR LIETUVOS RESPUBLIKOS ŽEMĖS ĮSTATYMO NR. I-446 9 STRAIPSNIO PAKEITIMO ĮSTATYMO PROJEKTO NR. XIIIP-683
2017 m. rugpjūčio 2 d. Nr. 641
Vilnius
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Seimo statuto 138 straipsnio 3 dalimi ir atsižvelgdama į Lietuvos Respublikos Seimo valdybos 2017 m. gegužės 24 d. sprendimo Nr. SV-S-267 „Dėl įstatymų projektų išvadų“ 1.4 ir 1.5 papunkčius, Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutaria:
Nepritarti Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.394 ir 6.549 straipsnių pakeitimo įstatymo projektui Nr. XIIIP-682 (toliau – įstatymo projektas Nr. 1) ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 9 straipsnio pakeitimo įstatymo projektui Nr. XIIIP-683 (toliau – įstatymo projektas Nr. 2) dėl šių priežasčių:
1. Įstatymo projektu Nr. 1 siūloma nustatyti, kad tuo atveju, kai nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą raštu praneša žemės sklypo savininkui, siūlydamas nupirkti žemės sklype esantį nekilnojamąjį daiktą ir žemės sklypo savininkas atsisako pirkti parduodamą nekilnojamąjį daiktą arba per vieną mėnesį nepateikia jokio atsakymo. Aiškinamajame rašte nurodoma, kad „perleidžiant nekilnojamuosius daiktus esančius valstybiniuose žemės sklypuose, reikalaujama pateikti valstybinės žemės valdytojo – Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos sutikimą. Projektų iniciatorių nuomone, atitinkamo sutikimo pateikimas yra betikslė biurokratinė procedūra. Be to, tokiais sutikimais yra varžomos nekilnojamojo daikto savininko teisės, jis negali disponuoti jam priklausančiu daiktu, nes disponavimo teisės įgyvendinimas priklausomas nuo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos valios.“
Siūlomas reguliavimas būtų taikomas perleidžiamam nekilnojamajam daiktui esant tiek valstybinėje, tiek privačioje žemėje, tačiau aiškinamajame rašte nurodomos teisės normos keitimo priežastys yra siejamos tik su valstybine žeme. Valstybinės žemės nuomos teisės į žemės sklypą ar jo dalį perleidimo sąlygos nurodytos Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 45 punkte, Naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 17 punkte, Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. vasario 18 d. nutarimu Nr. 236 „Dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 25 punkte, Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimu Nr. 1443 „Dėl valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje“, 56 punkte. Pagal šiuos punktus valstybinės žemės patikėtinio sutikimas perleisti žemės nuomos teisę išduodamas būtent perleidžiant išnuomotame žemės sklype esančius statinius ar įrenginius (jų dalis), dažniausiai su sąlyga, kad valstybinės žemės nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus nuomininkas vykdo tinkamai (pvz., nustatyta tvarka moka žemės nuomos mokestį ir pan.). Pažymėtina, kad, kaip ir kiekvienas administracinis aktas, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos išduodamas nesutikimas turi būti motyvuotas, o informacijos, kad praktikoje Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos piktnaudžiautų teise neišduoti sutikimo, nepateikiama, todėl nėra pakankamo pagrindo teigti apie galimą valstybinės žemės patikėtinio savivalę šioje srityje ar galiojančio reguliavimo trūkumus.
Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos duomenimis, iki 2017 m. sausio 1 d. įregistruotos 42404 valstybinės žemės nuomos sutartys dėl valstybinės kitos paskirties žemės (kurios didžiąją dalį sudaro užstatyti žemės sklypai) nuomos; bendras nuomojamas plotas pagal šias sutartis sudaro beveik 47258 ha. Įvertinus užstatytos nuomojamos valstybinės žemės apimtis bei faktą, kad tokios žemės yra ir daugiau, nes ne visi naudotojai yra sudarę nuomos sutartis, darytina išvada, kad priėmus siūlomą reguliavimą, valstybė neturėtų pakankamai finansinių išteklių pasinaudoti pirmumo teise. Pažymėtina, kad toks valstybės pirmumo teisės realizavimas neatitiktų Lietuvos Respublikos Vyriausybės programoje numatytų valstybės nekilnojamojo turto centralizuoto valdymo tikslų – optimizuoti valstybės nekilnojamojo turto apimtis, kad valstybė turėtų tik tiek nekilnojamojo turto, kiek jo reikia valstybės funkcijoms vykdyti ir valdyti valstybės institucijų ir įstaigų apsirūpinimo nekilnojamuoju turtu poreikį, kuris būtų pagrįstas ekonomine/socialine nauda ir kaštų analize. Taigi pagal siūlomą nuostatą parduodamo nekilnojamojo turto savininkas privalėtų visais atvejais kreiptis į valstybės instituciją, siūlydamas įsigyti parduodamą nekilnojamąjį turtą, nors valstybė dažniausiai nebus suinteresuota pasinaudoti pirmumo teise, todėl siūloma procedūra nėra tikslinga.
Atkreiptinas dėmesys, kad šiuo atveju taip pat neįvertintas Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo reguliavimas, pvz., pagal šio įstatymo 21 straipsnį valstybės / savivaldybių nekilnojamasis turtas gali būti parduodamas tik aukciono būdu. Tai reiškia, kad įstatymo projekto Nr. 1 siūlomą nustatyti žemės sklypo savininko pirmumo teisę įsigyti parduodamą valstybės / savivaldybės nekilnojamąjį turtą privačios žemės savininkas galės realizuoti tik aukcione, jeigu pasiūlys už parduodamą turtą didžiausią kainą. Kita vertus, šio įstatymo 21 straipsnio 14 dalis nustato galimybę parduoti viešame aukcione valstybės / savivaldybės nekilnojamuosius daiktus, esančius privačios žemės sklype, be žemės sklypo savininko sutikimo, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) žemės sklypo naudojimo sutartyje nustatytoms sklypo naudojimo sąlygoms.
2. Įstatymų projektais siūloma panaikinti galimybę nustatyti valstybinės žemės nuomos sutarties terminą šalių susitarimu, kaip neatitinkantį viešojo administravimo principų. Aiškinamajame rašte nurodoma, jog „Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos termino nustatymo motyvai turi būti išdėstyti sprendime išnuomoti valstybinės žemės sklypą, tačiau nustatyti objektyvius motyvus yra sudėtinga arba neįmanoma, o tai reiškia, kad nuomos terminas yra nustatomas remiantis subjektyviais motyvais ir priežastimis“. Tačiau būtent siūlomu reguliavimu siekiama panaikinti objektyvius kriterijus, kuriais remiantis nustatomas valstybinės žemės nuomos sutarties terminas, ir pareigą nurodyti termino nustatymo motyvus, paliekant visiems atvejams galimybę įtvirtinti tik šiuo metu nustatytus maksimalius 25 ir 99 metų laikotarpius, neatsižvelgiant į konkrečios teritorijos ir situacijos poreikius. Pavyzdžiui, siūlomas reguliavimas būtų taikomas valstybinės žemės nuomai aukciono ir ne aukciono būdu. Valstybinės žemės nuoma ne aukciono būdu esamiems statiniams eksploatuoti yra viena iš dažniausiai sudaromų valstybinės žemės nuomos sutarčių rūšių. Lieka neaiškus siūlomos nuostatos santykis su Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, kuriame nustatyta, kad valstybinės žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, ne aukciono būdu išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Panaikinus reikalavimą nustatant nuomos terminą vadovautis statinių techniniais parametrais, būtų sudaromos prielaidos tęsti valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu net ir pasikeitus aplinkybėms (pvz., nelikus statinių), kurių pagrindu ji buvo sudaryta, o tai turėtų neigiamos įtakos efektyviam ir racionaliam žemės naudojimui. Taip pat pažymėtina, kad valstybinės žemės sklypai išnuomojami ne tik esamiems statiniams eksploatuoti, bet ir, pvz., žemės gelmių ir ertmių ištekliams naudoti ar koncesijos bei valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutartims įgyvendinti. Tokiais atvejais ne visada yra poreikis sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį maksimaliam terminui, nes nuomos trukmę lemia įvairios objektyvios priežastys, pvz., žemės gelmių išteklių ir ertmių naudojimo sutarties terminas, koncesijos ar kita sutartimi įgyvendinamo projekto pobūdis ir trukmė, ir t. t.
Projektų rengėjai nenurodo, ar praktikoje dažnai kyla ginčų dėl netinkamo valstybinės žemės nuomos termino nustatymo ar valstybinės žemės nuomotojo piktnaudžiavimo nustatant šį terminą, todėl nėra galimybės daryti išvadų dėl galiojančio reguliavimo trūkumų ir poreikio jį keisti.
3. Įstatymo projektu Nr. 2 siūloma nustatyti, kad pakeitus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, statinio naudojimas pagal paskirtį, neatitinkančią naujos pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo, nebūtų laikomas valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimu. Nėra aišku, kokios praktinės problemos būtų sprendžiamos siūlomu reguliavimu, taip pat kiek yra dažnos ir realios situacijos, kai pagrindinės žemės naudojimo ir (ar) būdo keitimas inicijuojamas nesiekiant pakeisti statinio naudojimo paskirties. Tačiau pažymėtina, kad pareiga naudoti žemę pagal jai nustatytus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą kyla ne tik iš Įstatymo projektu Nr. 2 keičiamos nuostatos, bet ir kitų Žemės įstatymo (pvz., 2 straipsnio 1 ir 16 dalys, 9 straipsnio 13 dalis, 21 straipsnio 1 ir 2 punktai, ) ar kitų įstatymų (pvz., Teritorijų planavimo įstatymo 4 straipsnio 5 dalis, 18 straipsnio 1 dalies 1 punktas bei 5 dalis ir kt.) nuostatų, todėl tuo atveju, jeigu būtų pritarta dėl šiuo projektu formuluojamo Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalies pakeitimo, būtų pažeistas teisės aktų nuostatų sistemiškumas ir nuoseklumas, taip pat lygiateisiškumas kitų valstybinės žemės nuomininkų (pvz., žemės ūkio paskirties žemės) atžvilgiu. Būtina paminėti, kad iš esmės tokia pat nuomonė išdėstyta ir Lietuvos Respublikos Seimo kanceliarijos Teisės departamento 2017 m. gegužės 17 d. išvadoje Nr. XIIIP-683.